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Droit de la construction
Responsabilité décennale du vendeur particulier pour travaux sur l’immeuble
06/02/2016
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Le particulier qui fait réaliser des travaux  doit la garantie décennale à l’acheteur de l’immeuble.

Contrairement à une idée reçue, la responsabilité décennale des constructeurs, prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil, ne s’applique pas qu’aux professionnels. En effet, la loi répute constructeur de l’ouvrage le vendeur qui vend après achèvement des travaux, que ce vendeur soit un professionnel ou un simple particulier.

Ceci vaut tant pour les travaux neufs, que pour les travaux de rénovation (travaux sur existant), que ces travaux soient confiés à une entreprise ou qu’ils soient réalisés par le propriétaire lui-même.

Dès lors, si le propriétaire vend l’immeuble pendant les 10 ans suivant la réception des ouvrages (ou l’achèvement des travaux), il doit à son acheteur la garantie décennale pour le temps restant à courir depuis le jour de la vente, jusqu’à la fin du délai décennal.

Responsabilité décennale du vendeur particulier pour travaux sur l’immeuble

Ainsi, si un désordre apparaît pendant ce laps de temps, la réparation peut en être demandée au vendeur. Seuls les désordres les plus importants sont toutefois concernés par cette garantie, à savoir ceux affectant la solidité de l’ouvrage ou compromettant l’usage des lieux selon leur destination : fuites en toiture, infiltration traversante, poutre menaçant de rompre…

Un désordre de nature décennale peut entraîner un coût de réparation parfois très important pour parvenir à la réparation complète, le coût pouvant être supérieur au coût initial des travaux commandés par le précédent propriétaire…

L’acheteur d’un immeuble doit donc être vigilant sur la question, car si les travaux ont été réalisés par l’ancien propriétaire lui-même, ils ne sont généralement pas assurés, à la différence de travaux commandés à un artisan ou une entreprise de construction : en cas d’absence d’assurance, il peut être vain de poursuivre l’ancien propriétaire des lieux, qui n’aura peut-être pas la capacité financière de faire face à la garantie due…

Il est donc important que, dans l’acte d’achat d’un ouvrage immobilier, le précédent propriétaire informe l’acheteur de tous les travaux réalisés dans les lieux depuis moins de 10 ans, en précisant s’il les a lui-même réalisés, ou s’il en a confié l’exécution à un professionnel. Il paraît alors indispensable que soient annexés à l’acte de vente les factures de travaux, procès-verbaux de réception et attestations d’assurance décennale, qui seront indispensables à l’acheteur en cas de survenance d’un désordre.

Par ailleurs, il n’est pas possible de s’exonérer de la responsabilité décennale dans l’acte de vente (alors qu’il est possible, par exemple, de s’exonérer de la responsabilité pour vice caché).

Enfin, lorsque les travaux à l’origine du désordre révélé après la vente auront été exécutés par un professionnel, le vendeur pourra sans mal faire supporter la charge définitive de l’indemnisation à cette entreprise et à son assurance.

Me David DUPETIT

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