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Droit immobilier
Bail commercial.exclusivité.Référés.
11/11/2017
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Clause d’exclusivité du bail commercial sanctionnée par le juge des référés.

L’exclusivité conférée par un bailleur à un locataire commercial peut-elle fonder la compétence du Juge des référés en cas de violation de la clause par le bailleur ?

Dans son ordonnance du 8 novembre 2017, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN répond par l’affirmative.

Les faits étaient les suivants : Lors de son installation comme premier locataire d’un lot dans un espace commercial créé par un bailleur professionnel possédant par ailleurs d’autres locaux de ce type, une société commerciale fait insérer dans le bail une clause d’exclusivité.

Par l’effet de cette clause, Le Bailleur, directement ou indirectement, s’interdisait de donner à bail à l’intérieur des locaux de l’ensemble commercial où se situe le local loué, d’autres locaux en vue de leur exploitation pour une activité similaire ou concurrente à celle du locataire.

La clause prévoyait même que cette interdiction s’appliquerait également à l’ensemble des autres propriétés commerciales ou non que le Bailleur pourrait détenir directement ou indirectement, et ce dans un rayon de 5 kilomètres.

Par la suite ce bailleur, qui était une SCI, constitue une autre SCI avec l’un de ses associés, et fait l’acquisition d’un autre local situé à moins de 5 kilomètres, qu’elle donne à bail… pour une activité similaire à celle du locataire initial.

Le locataire, qui ressent rapidement les effets de cette nouvelle concurrence dans son secteur de chalandise, entend mettre à profit la clause d’exclusivité de son bail.

La violation de la clause constitue un trouble manifestement illicite.

Le principe dégagé par la Cour de cassation en la matière dans un arrêt rendu le 4 mai 2006 (N°04-10051) est que :

« Le locataire bénéficiaire d’une clause d’exclusivité qui lui a été consentie par son bailleur est en droit d’exiger que ce dernier fasse respecter cette clause par ses autres locataires, même si ceux-ci ne sont pas parties au contrat contenant cette stipulation ».

Le manquement du bailleur se résout soit par la cessation de l’activité concurrente exercée en vertu du bail postérieur établi avec le tiers (ce qui peut impliquer pour le bailleur une indemnité d’éviction importante à lui payer), soit par l’attribution de dommages et intérêts au bénéficiaire de la clause d’exclusivité, tant que l’activité concurrente est maintenue.

Dans notre affaire, l’application de la clause était rendue délicate par le fait que le bailleur tenu à la clause d’exclusivité n’était pas juridiquement le même que celui ayant établi le second bail commercial avec un concurrent.

Toutefois, au regard des termes clairs de la clause d’exclusivité, qui s’applique à tout local dont le bailleur est directement ou indirectement propriétaire, le juge des référés a considéré que le bail accordé au concurrent en violation de la clause d’exclusivité constituait un trouble manifestement illicite.

En conséquence, le bailleur est condamné à respecter la clause d’exclusivité et ce sous astreinte de 400 € par jour de retard.

Me David DUPETIT – Avocat

 

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